1/2 손경제: 부동산 체크 포인트

오늘의 숫자: 3만달러

올해 예상되는 우리나라 일인당 국민소득, 지난해 2만8천달러였고, 올해 3만달러로 이를 넘어설 것으로 예상.

일인당 3만달러면 평균적으로 4인 가족의 경우 1억 2천만원, 3인가족의 경우 1억원 가까이 벌어야 한다는것인데 현실은 

어림도 없다는 의견 다수. 이렇듯 일 인당 국민소득이 올라도 체감하기 어려운 것은 국가 전체소득이 가계로 돌아가는 몫 적기 때문. 

물론 국가의 전체 소득 가계로 돌아가기 어렵고, 그래서도 안되지만, 비중에서 OECD국가중 우리나라가 거이 꼴지수준.

국민 소득이 매년 사상최대치 경신하더라도 "아이고~의미없다~~."

 

간추린 경제 뉴스

-지난해 수출액 무역규모 역수지흑자 모두 최고기록경신. 정부는 이 같은 수출 호조세 올해에도 이어질 것으로 전망.

-임대주택인 행복주택 입주자 선정 기준 확정 됨. 대학생과 취직한지 5년 미만의 직장인, 결혼한 지 5년 미만의 신혼부부는

6년까지 거주가능, 취업이나 결혼시 최장 10년까지 거주가능.

-동부건설 기업회생절차 법정관리 신청했다. 협력업체 도산과 함께 아파트 입주차질도 빚어질 것으로 우려. 동부건설은 현재

김포 풍무등 전국 7200가구 아파트공사를 진행 중이거나 입주 준비 중.

-병원비 보상해주는 실손의료 보험이 올해부터 최고 20% 인상 됨. 보험료 산정의 가이드라인이 되는 사망률 질병발생률 수술률등

 위험률 5년만에 처음 반영되기 때문. 상해나 질병으로 입원 통원 치료를 받을 수 있는 이른바 풀옵션실손보험의 경우 보험료 최고

20%까지 오름.

-지난 해 서울의 아파트 거래량이 2008년 금융위기 이후 가장 많았지만, 연말에는 거래량이 급감. 서울부동산정보광장의 통계에 따르면

12월 거래량으로는 2014년 12월이 2011년 이후 3년 만에 가장 낮은 거래량 보였음.

-2015년 첫 거래를 시작하는 우리나라 증시는 오전 10시에 개장하여 오후 3시에 거래를 마감함.

 

 

내가 일년 동안 낸 부가가치세 환급받으려면?

사업자등록증없는 일반인들의 경우 해당안됨.

부가가치세는 우리나라에서 생산하는 최종제품에 대해서 그 가치의 10%를 붙여 그걸 최종적으로 소비하는 소비자가 되는것.

최종소비자가 아닌 경우 일단 부가가치세 지불하고 구매한 후, 최종소비자임을 입증하면, 정부가 환급해 줌.

예)칼국수를 만들어 먹기 위해 밀가루 구입: 최종소비자

칼국수를 만들어 팔기 위해 밀가루 구입: 칼국수 먹는사람이 최종소비자.

따라서 칼국수집 사장님은 '칼국수값으로 부가세 받았으니 그거 받으시고 내가 낸 부가세는 돌려줘': 부가세환급신청

 

 

 

새해 부동산 핵심 체크 포인트는?

KB국민은행 박원갑부동산전문의원

 

지난 해 부동산 경기 안좋았는데 전세값은 계속 오르고, 저 금리 이어지며 전제를 월세로 돌리는 집주인들 많아졌다.

작년 부동산 시장 한마디로 정리하면 "양극화" 매매는 찬바람 분양은 줄을 많이 서는 양상.

올해는 더 심해질 것으로 예상.

올해 3월부터 청약규제 대폭 완화, 수요자 분양시장으로 더 몰려 갈 것.

수도권 청약1순위 자: 2년동안 불입. 따라서 당장 사는건 불가능했는데, 규제완화로 일년으로 줄어들었다. 1순위자가 늘어나 경쟁 심화 될 것.

재당첨 금지같은 조항도 없는 상황.

보통 50평 아파트 청약할 때 많이 가지고 있는, 1500만원짜리 통장. 전에는 30평대를 청약하고자 하면 금액을 낮춰야 햇었으나

이제는 자유롭게 청약가능. 따라서 소형을 중심으로 보면 경쟁률 더 뜨거워질 것.

과거엔 금액 낮추는데도 시간도 걸리고 공고전에 했어야 했는데 그런 규제들로 한 발 늦으면 청약 힘들었으나, 지금은 분양 공고보고

바로 달려갈 수 있게됬음. 따라서 일부 인기지역 소형중심으로 수천대:일의 경쟁률도 나올 수 있다.

전반적으로 인기지역 단기 시세차익 노린 투기성 청약 훨씬 더 많아질 수 있음, 시장혼탁 우려.

지난해 말 통과된 부동산상법, 건설업체들이 요구했던 조항들 상당히 받아들여짐. 재건축 초과 이익환수제도 유예 해주기로 하였고

수도권 과밀역세권역에서 일인 일가구까지만 분양 받을 수 있었던 재건축 조항건도 한 사람당 세채까지 받을 수 있도록 받아들여졌음.

 

이 조항들의 영향은?

중개업소에 따르면 개포동 잠실 등이 호가 1000만원정도 급매물 팔려나가는 수준. 계절적으로 비수기라는 측면과 이미 재료가 선반영 되있다는

인식으로 시장 반응 미지근.

부동산상법이라는 것 강남지역 재 조명 한 것이라고 보면 됨. 재 건축 중심으로 사업 탄력 받는데는 도움 줄 것. 일반아파트에 미치는 영향은 제한 적일 것.

 

분양가상한제를 집 값 억누르는 차원에서 보면 신경쓰이는 것이, 과거 집 값오를때 어떤 방향이었냐면 새로운 인기지역에 아파트를 공급하며

분양가 많이 높여놓으면 주변아파트 가격도 따라가게 되고, 어떤 한 아파트 분양가 높여 놓으면 그 가격 확산되는 형태 였음.

비수기니까 당장 안보이겟으나, 성수기 분양시장 활발해지면 이것이 촉매가 되어 다시 가격이 오르는 현상 올 것으로 볼 수 있지 않나?

아니면 과거와는 다른 변수가 있나?

지난 해 신규아파트 분양가 13% 수도권 특히 서울 18% 가까이 오름. 새 아파트 선호현상이 어느정도 영향미침.

분양가상한제 적용되었어도 폐지를 앞두고 영향력 적었다고 할 수 있고, 올 해 부동산의 핫 이슈는 고분양가 논란이 될 것으로 예상.

국토부에서 4개 재건축단지 시뮬레이션 결과, 분양가상한제 폐지 시 조합원의 부담금 9.7% 정도 낮아 질 것으로 예상(비싸게 팔 수 있기 때문).

조합원들의 부담금 낮아진 다는 것은, 일반 분양가 올린다는 이야기.

결국 비싼아파트 과연 분양 받을 것인가, 차라리 헌아파트 사는 것이 낫지 않을까 하는 생각 할 수 있어,

그런 저울질 하다가 최근의 새 아파트 선호현상도 강해지고 있다고 함.

새로운 비싼 가격으로 분양되는 아파트로 몰리게 되면, 그것이 부동산 시장 분위기 바꾸는 촉매 되지 않을까?

고분양가 후폭풍, 일반 매매시장 활성화로 이어질지 이부분에 대해서는 가능성이 열려져 있지만 시간이 걸리지 않을까함.

집 가진 사람들은 매매시장 활성화 반길일일텐데 반대로 집없는 세입자에서는 반길수없는 일임.

 

전세가는 지난해 계속 오름세였다. 올해는?

전세시장 불안은 불가피. 아파트 입주 물량이 그리 많지 않고 전세에서 월세로 넘어가는 속도 역시 빠르게 진행 될 수 밖에 없고

전세 공급이 줄어든다는 것-> 전세난 계속.

특히 올 해 홀 수 해. 글로벌금융위기 이후에 나타나진 전세시장의 특징은 짝수해보다 홀수해에 이사를 더 많이가고 가격도 더 오르는 특징가진다

이것이 올해도 나타난다고 예상하면 가격 오름 가능.

모든지역이 불안하지는 않다. 입주물량 줄어드는 서울 쪽과 재건축 수요 몰려있는 서울에서 불안양상 보이고, 지방이나 경기인천에는 물량 많아.

전국적인 전세대란은 아니고 국지적인 문제일 것.

집주인 전세에서 월세 전환 올해도 이어짐.

주택의 월세화 현상이나 전세종말이나 전제소멸은 금리가 변수.

지금처럼 저금리 지속되면 작년의 상황 재현 될 수 밖에 없음.

지금 금리가 주택시장에 미칠 영향이 문제였으나, 과거의 부동산 시장 활황기 때는 주로 매수자에게 영향을 주었다.

금리가 내려가면 집 값이 올라가고, 금리가 올라가면 다시 집 값이 멈추는.  

호황기때 금리가 낮아진다는 것은 주택시장에 일종에 헬륨가스 주입한다고 말했다(띄워올림).

지금은 그런 상황아님, 금리가 낮아지면 자산가계층들이 결국은 전세를 월세로 돌려 안 오른 것에 대한 보상을 받으려 함.

 

세입자 입장에서는 금리가 낮아지면 월세를 내느니 대출받아 집을 사면, 은행이자가 월세보다 덜 나가는 상황이니 차라리

집을 사는게 어떨까하는 계산 할 수 있다. 이에 대해서는?

민감도의 차이. 집사는 사람 늘어나기는 늘어나지만 집주인이 전세를 월세로 돌리는 속도보다는 심하지는 않을 것으로 봄.

전세집이 줄어드는 속도보다 세입자들이 집사는 속도 늘어나면 전세난은 줄어들 텐데, 전세집이 훨씬 빠르게 줄어드는 것이 문제.

즉, 세입자들이 집사는 속도보다는 집주인이 전세를 월세로 돌리는 속도가 훨씬 더 빠를것이다.

이 속도차이 때문에 전세시장 불안이 지속될 수 밖에 없고, 기존 매매시장역시 좋지 않을 것.

 

정부가 올해부터 정책적으로 고정금리 상품 내놓기 시작했다.

고정금리 받아 집을 사는 사람 입장에서는 집 값하락과 금리인상의 두 가지 리스크가 있는데, 이 중 리스크 하나는 줄어든 것.

그럼에도 불구하고 여전히 집 값 하락의 우려와 소득, 고용의 문제 때문에 실제로 매매시장에 달려가지는 않을 것으로 예상하는지?

거래는 어느정도 이루어 질것이나, 백만건 가까이 되는 작년 정도는 아닐 것.

 

지금 전세 값 비율이 전국적으로 70%늘었음, 새 아파트 비율이 95%까지 된 다는 것은, 집주인이 집사는데 무이자로 돈을 더 많이 빌려줬다는 것을 의미. 만약 집 값 하락시 내가 전재산 다름없는 보증금 다 잃어버릴 수 있다는 위험성 커지는 것.

굉장히 위험한 대부업이라는 것 세입자들 서서히 인식하기에 일부는 매매시장으로 갈 것, 그것이 집단적 형태아니라 산발적으로 이뤄질 것이기 때문에 큰 주택 수요층은 형성하지 못할 것. 올해 주택시장은 연구기관 마다 다르긴하지만 대체적으로 전국적으로 2% 오를것으로 예상.

작년수준과 비슷함. 박스권에서 일어나는 정도.

 

정부가 새 해에도 부동산 경기 풀리지 않으면 또 대책을 마련할 텐데, 정부가 내놓을 수 있는 또 하나의 숨겨둔 카드라는 것이 있나?

가능성들이야 여러가지가 있다. 일본처럼 자녀들이 집살 때 여러가지 도움을 줫을때 양도 증여세 면제한다 던지, 그러나 그부분에선

국민적 합의가 덜 된 듯. 어느정도 그런 공감대 형성되어야, 시장이 아주 불황으로 빠져들었을때 쓸수있는 카드

그러나 지금은 그런 깜짝카드 쓸 상황은 아님.